Federico Domínguez: «El déficit habitacional argentino empieza a cerrarse, no por política de vivienda sino por demografía»

por Federico Domínguez

En 2024 nacieron 413.000 personas y murieron 376.000. El crecimiento natural fue de apenas 36.700 personas, el más bajo de la historia. Sin migración, la población prácticamente dejó de crecer.

Al mismo tiempo, entre 2010 y 2022 el stock de viviendas creció 28,5%, casi el doble que la población. Fueron unas 330.000 viviendas adicionales por año (entre construcción formal e informal). Si bien hoy ese número se redujo, sigue siendo muy superior al crecimiento poblacional.

Cada vez más viviendas para una población que casi no crece. El déficit cuantitativo debería reducirse progresivamente. El cualitativo —viviendas precarias o sin servicios— es un desafío que tomará más tiempo.

Por otro lado, el boom exportador va a generar una lluvia de dólares sobre el interior, rompiendo el eje conurbano-céntrico. Es esperable que la construcción se concentre cada vez más en las regiones beneficiadas por este proceso, además de las zonas más cotizadas de CABA y algunos suburbios.

Japón muestra el extremo de esta dinámica: 9 millones de viviendas vacías, casi el 14% del stock. La ubicación será cada vez más determinante para el valor.

Es un cambio enorme para un país acostumbrado a ahorrar en ladrillos y una buena noticia para los jóvenes: más oferta y, si se consolida la estabilidad macroeconómica, mayor acceso al crédito hipotecario.